4. 건축물대장 열람 시 위반건축물(불법 증축) 여부를 판별하고 거절을 피하는 요령

4. 건축물대장 열람 시 위반건축물(불법 증축) 여부를 판별하고 거절을 피하는 요령



마음에 쏙 드는 전세집을 발견하고 계약을 서두르려는 찰나, 공인중개사가 건네주는 서류 중 등기부등본과 함께 반드시 대조해야 하는 필수 서류가 바로 건축물대장이다. 많은 세입자들이 등기부등본에 근저당권이 깨끗하게 잡혀 있으면 안심하고 계약을 진행하지만, 정작 건물의 행정적인 상태를 보여주는 건축물대장을 소홀히 보다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다. 특히 빌라나 다세대 주택 중에는 집주인이 공간을 넓게 쓰기 위해 불법으로 증축하거나 용도를 임의로 변경하여 '위반건축물'로 등재된 매물들이 생각보다 많다. 위반건축물이 무엇이고 어떻게 판별해야 하는지, 그리고 전세 계약 시 어떤 치명적인 문제를 일으키는지 구체적으로 살펴보자.

[건축물대장상 위반건축물이란 무엇인가]

위반건축물은 쉽게 말해 건축법이나 관련 법령을 위반하여 허가나 신고 없이 무단으로 지어지거나 변경된 건물을 뜻한다. 빌라 옥상에 가설건축물을 달아내어 방으로 쓰거나, 베란다를 무단으로 확장하여 거실 면적을 넓힌 경우, 혹은 다가구 주택 내부를 쪼개어 가구 수를 임의로 늘린 경우가 대표적인 위반건축물 사례에 해당한다.

관할 구청의 단속에 적발되거나 민원이 들어가면 건축물대장 상단에 붉은색 글씨로 '위반건축물'이라는 노란색 또는 붉은색 표지가 공식적으로 등재된다. 이렇게 한번 낙인이 찍히면 건물 소유주에게 매년 거액의 이행강제금이 부과될 뿐만 아니라, 행정청으로부터 원상복구 명령이 떨어지기 때문에 건물 전체의 안전성과 자산 가치가 급격히 추락하게 된다.

[세입자에게 위반건축물이 치명적인 이유]

임차인 입장에서 위반건축물은 단순히 건물이 불법이라는 도덕적 문제를 넘어, 내 보증금을 통째로 날릴 수 있는 실질적인 생존의 위협이 된다. 가장 먼저 앞서 살펴본 전세보증금 반환보증 보험 가입이 아예 불가능해진다. HUG나 HF 등 보증 기관에서는 합법적인 건축물에 대해서만 보증서를 발급해주기 때문에, 위반건축물로 등재된 주택은 다른 조건이 아무리 완벽해도 심사 단계에서 즉시 반려된다.

또한 계약 기간 중 집이 경매에 넘어가거나 만기 때 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 문제가 복잡해진다. 불법 증축된 면적이나 세대라는 이유로 일반적인 주택 기준의 법적 보호를 온전히 받기 어려울 수 있으며, 전세대출을 받을 때도 은행 심사에서 거절당하는 결정적 원인이 된다. 계약 당시에는 멀쩡했으나 입주 직후나 살고 있는 도중에 구청 단속으로 위반건축물로 지정되는 경우도 있으므로 방심은 금물이다.

[계약 전 반드시 점검해야 할 실무 체크리스트]

위반건축물로 인한 피해를 원천 차단하려면 정부24나 세움터 웹사이트를 통해 내가 직접 건축물대장(갑, 을)을 발급받아 눈으로 직접 확인하는 습관이 필수적이다. 첫째, 건축물대장 상단에 위반건축물 관련 표기가 있는지 가장 먼저 확인해야 한다. 둘째, 내가 들어가려는 호수의 전용면적과 구조가 대장상의 도면과 정확히 일치하는지 대조해 보아야 한다. 다가구 주택의 경우 불법 쪼개기로 인해 실제 거주 호수와 공부상 호수가 다른 경우가 종종 발생한다.

만약 계약을 진행하려는 주택에 미세한 변형이나 의심스러운 부분이 있다면, 계약서 특약 사항에 "본 계약 체결일 이후 잔금 지급일 전까지 관할 관청의 단속 등으로 인해 위반건축물로 등재되거나 지정될 경우, 본 계약은 즉시 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환해야 한다"라는 조항을 반드시 명시해 두어야 안전하다. 법은 스스로 서류를 대조하고 대비하는 사람의 권리만 지켜준다는 점을 잊지 말자.

  • 위반건축물은 무단 증축이나 불법 용도 변경 등으로 인해 건축물대장에 붉은색 표지가 등재된 건물을 의미한다.

  • 위반건축물로 지정된 주택은 전세보증금 반환보증 보험 가입이 즉시 거절되며, 각종 전세대출 및 경매 시 보호에 제약을 받는다.

  • 계약 전 정부24 등을 통해 직접 건축물대장을 발급받아 위반 여부를 확인하고, 잔금 전 위반건축물 등재 시 계약 무효 특약을 걸어야 한다.

다음 편에서는 전세 계약서 작성 시 보증 보험 가입을 방어하고 임차인의 권리를 지키기 위해 반드시 넣어야 할 필수 특약 문구 총정리를 알아본다.

전세 계약을 할 때 등기부등본뿐만 아니라 건축물대장까지 꼼꼼히 떼어보고 불법 증축 여부를 확인해 본 적이 있거나, 이와 관련해 아찔했던 기억이 있다면 어떤 점이 가장 신경 쓰였는지 댓글로 편하게 이야기해 보자.

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