6. 공인중개사가 말해주지 않는 보증 사고 다발 지역 및 고위험 주택의 특징 분석

6. 공인중개사가 말해주지 않는 보증 사고 다발 지역 및 고위험 주택의 특징 분석

전세를 구할 때 많은 사람들이 대기업 브랜드 아파트인지, 역세권인지, 혹은 집 내부 인테리어가 깔끔하게 잘 되어 있는지만 보고 계약을 서두른다. 하지만 부동산 시장에서 수많은 보증 사고와 전세사기가 터져 나오는 현장을 들여다보면, 유독 사고가 집중되는 특정 지역이나 건물 유형에는 명확한 공통적인 특징이 존재한다. 공인중개사들은 거래 성사를 위해 이러한 위험성을 적극적으로 경고해주지 않는 경우가 많기 때문에, 세입자 스스로 고위험 주택의 특징을 간파하고 걸러낼 수 있는 안목을 길러야 한다. 실무에서 빈번하게 보증 사고가 발생하는 지역과 주택의 구조적 특징을 구체적으로 살펴보다.

[보증 사고가 집중되는 고위험 주택의 공통적 특징]

첫째로 가장 주의해야 할 매물은 이른바 '신축 빌라'와 '나홀로 아파트' 중에서도 준공 직후 최초 분양가와 전세가가 거의 차이 나지 않는 물건이다. 건축업자와 분양대행업자들이 공모하여 실제 가치보다 부풀려진 고액의 감정평가액을 받고, 사회초년생이나 신혼부부들을 상대로 '깡통전세' 계약을 유도하는 수법은 여전히 사라지지 않고 있다.

둘째, 건물 등기부등본을 떼어봤을 때 소유주가 법인으로 되어 있거나, 최근 1~2년 사이에 매매가 이루어지면서 소유자가 빈번하게 바뀐 이력이 있는 주택이다. 바지사장이나 페이퍼컴퍼니를 내세워 세금을 체납하거나 갭투자 형태로 건물을 떠넘긴 뒤 잠적하는 형태의 사고가 이러한 주택에서 주로 발생한다.

셋째, 다가구주택의 경우 건물 전체의 시세 대비 총부채 비율을 가늠하기 어려운 곳이다. 내 보증금은 수억 원인데, 이미 건물에 잡혀 있는 선순위 대출과 다른 세대들의 보증금을 합치면 집값의 90%를 훌쩍 넘어버리는 구조라면, 향후 경매 시 낙찰 대금이 내 차례까지 돌아올 확률은 희박해진다.

[공인중개사가 짚어주지 않는 지역적 위험 요소]

주택 자체의 문제뿐만 아니라 지역적인 입지 특성도 보증 사고 발생률에 큰 영향을 미친다. 흔히 빌라촌이 밀집해 있는 수도권 외곽의 특정 지역이나, 대중교통 접근성이 떨어지면서도 신축 빌라가 우후죽순으로 들어선 곳들은 전세 수요가 한정되어 있다.

이러한 지역은 세입자가 만기에 나간다고 했을 때 새로운 세입자가 곧바로 구해지지 않는 '역전세 난'이 발생하기 쉽다. 집주인은 새로운 세입자에게 받아야 할 보증금으로 내 돈을 돌려줘야 하는데, 신규 수요가 끊기면 돈을 돌려주지 못하고 버티다가 결국 보증 사고나 임의경매로 이어지게 된다. 공인중개사는 "여기는 수요가 꾸준해서 걱정없다"고 말하지만, 국토부 실거래가 시스템을 통해 최근 몇 년간 해당 동네의 빌라 전세 거래량이 실제로 얼마나 되는지 직접 대조해보면 진실을 파악할 수 있다.

[안전한 계약을 위해 세입자가 반드시 지켜야 할 현장 검증 팁]

위험한 매물을 원천 차단하기 위해 계약 전 현장을 방문할 때는 반드시 다음의 세 가지 기준을 대조해 보아야 한다. 첫째, 주변 유사 평형의 매매가와 전세가를 비교하여 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 70%를 초과하는지 철저히 따져봐야 한다. 전세가가 매매가와 거의 맞먹는 '무자본 갭투자' 매물은 어떤 변명을 들어도 피해야 한다.

둘째, 등기부등본상 소유자의 주소지와 신분증상의 주소지, 그리고 계약 체결 시 나오는 임대인의 계좌 명의가 정확히 일치하는지 확인해야 한다. 대리인이 나왔다면 인감증명서가 첨부된 위임장을 요구하고 집주인과 직접 영상 통화를 통해 의사를 확인하는 절차가 필수적이다.

셋째, 인터넷 주택도시공사나 안심전세 포털에서 제공하는 해당 지역의 연간 보증 사고 통계와 경매 낙찰가율을 확인하여, 내가 들어가려는 동네가 위험 지역에 속하지 않는지 객관적으로 검증해야 한다. 법은 스스로 경계하고 서류를 철저히 대조하는 사람의 보증금만 지켜준다는 사실을 명심하자.

• 신축 빌라 분양가와 전세가가 일치하는 깡통전세 매물이나 소유주가 빈번하게 바뀐 주택은 보증 사고 발생 위험이 매우 높다.
  
  
• 전세 수요가 부족한 외곽 지역이나 빌라 밀집촌은 역전세난으로 인해 만기 시 보증금 반환 지연 사고가 집중된다.
  
  
• 계약 전 주변 매매가 대비 전세가율이 70%를 넘는지 확인하고, 임대인 신분 확인 및 지역별 경매 낙찰가율을 철저히 검증해야 한다.
  
  

다음 편에서는 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하는 방법과, 집주인이 세금 열람에 비협조적일 때 대처하는 요령에 대해 자세히 알아본다.

전세를 구할 때 주변 동네의 분위기나 빌라 전세가율을 보며 불안했던 적이 있거나, 고위험 매물로 의심되어 계약을 포기했던 경험이 있다면 어떤 점이 가장 걱정되었는지 댓글로 편하게 이야기해 보자.