7. 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하는 방법과 비협조 시 대처 요령

7. 임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인하는 방법과 비협조 시 대처 요령



탄탄한 시세를 자랑하는 아파트나 신축 빌라를 계약하고, 등기부등본까지 완벽하게 확인했다고 해서 전세보증금 안전판이 완성된 것은 아니다. 현장에서 수많은 세입자들이 뒤통수를 맞는 가장 치명적인 복병 중 하나가 바로 집주인의 '세금 체납'이다. 임대인이 국세나 지방세를 체납하고 있는 상태에서 건물이 경매나 공매로 넘어가게 되면, 세입자가 전입신고와 확정일자를 아무리 먼저 갖추었더라도 국가가 1순위로 세금을 먼저 가져가기 때문에 내 보증금이 순식간에 공중으로 사라지는 참사가 발생한다. 집주인의 세금 체납 여부를 사전에 검증하고 비협조적일 때 어떻게 대처해야 하는지 구체적으로 살펴보다.

[임대인 세금 체납이 세입자에게 미치는 치명적인 영향]

국세징수법과 지방세기본법에 따르면, 세무서나 지방자치단체가 압류를 등기부등본에 공식적으로 올리기 전에 집주인이 이미 체납한 세금이 존재한다면, 이 이른바 '당해세' 등은 법정기일 순서에 따라 저당권이나 임차인의 확정일자보다 우선하여 배당을 받게 된다.

예를 들어 등기부등본이 깨끗한 상태로 전세 계약을 맺고 들어갔다 하더라도, 집주인이 이미 수천만 원의 종합부동산세나 양도소득세, 혹은 지방세를 체납하고 있었다면 경매 낙찰 대금에서 국가가 세금을 먼저 싹쓸이해 간다. 결국 내 순위가 밀려나면서 보증금을 한 푼도 돌받지 못하는 상황이 벌어지는데, 집주인 입장에서는 세금 체납 사실을 숨기고 계약을 진행하기 쉽기 때문에 세입자 스스로 방어막을 쳐야만 한다.

[임대인의 미납국세 및 지방세 열람 신청 방법]

과거에는 세입자가 계약하기 전에 집주인의 동의 없이 세금 체납 조회를 하는 것이 아예 불가능했다. 하지만 전세사기 피해가 사회적 문제로 대두되면서 법이 개정되어, 임대차 계약 체결 전이라도 일정한 요건을 갖추면 집주인의 동의 없이 미납국세 열람이 가능해졌다.

임대차 계약을 체결하기 전이라면 임대인의 동의를 받아 전국 세무서 민원실을 방문하거나 홈택스(Hometax)를 통해 '납세증명서(국세 완납증명서)'와 '지방세 납부증명서'를 직접 제시해달라고 요구하는 것이 가장 확실하다. 만약 계약 전이라 동의를 구하기 어렵다면, 임대차 계약 체결일부터 잔금 지급일까지의 기간에는 임대인의 동의 없이도 세입자가 단독으로 세무서에 방문하여 임대인의 미납국세 열람을 신청할 수 있다. 이때는 임대차계약서 원본과 신분증을 지참해야 한다.

[집주인이 세금 열람이나 증명서 발급에 비협조적일 때 대처 요령]

가장 골치 아픈 상황은 집주인이 "내 개인 신용 정보이자 프라이버시인데 왜 세금을 보여달라고 하느냐"며 완강하게 거부하거나, 연락을 피하며 완납증명서 발급을 미루는 경우다. 중개사는 "이 집주인 건물 많고 부자라서 문제없다"며 세입자를 안심시키려 들지만, 세금 체납은 자산 규모와 무관하게 발생하므로 절대 그냥 넘어가서는 안 된다.

집주인이 세금 납부 증명서나 열람에 비협조적으로 나온다면, 아무리 집 구조가 마음에 들고 위치가 좋더라도 해당 계약은 과감하게 포기하는 것이 현명하다. 세금을 당당하게 납부하고 투명하게 공개할 수 있는 임대인이라면 증명서 발급을 거부할 이유가 전혀 없기 때문이다. 계약금을 이미 입금한 상태라면, 계약서 특약 사항에 "잔금 지급일 전까지 임대인은 국세 및 지방세 체납이 없음을 증명하는 납세증명서를 발급하여 임차인에게 제시해야 하며, 체납 사실이 발견될 경우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다"는 조항을 반드시 걸어두어야 안전하게 빠져나올 수 있다.

  • 임대인이 국세나 지방세를 체납한 경우, 경매 시 국가가 세금을 먼저 가져가므로 세입자의 보증금 회수가 불가능해질 수 있다.

  • 계약 전에는 임대인 동의를 받아 납세증명서를 확인하고, 계약일부터 잔금일까지는 세입자 단독으로 미납국세 열람을 신청할 수 있다.

  • 집주인이 세금 체납 증명에 비협조적이거나 거부한다면 전세사기 위험 매물로 간주하고 계약을 보류하거나 특약으로 방어해야 한다.

다음 편에서는 전세보증금 반환보증 보험료를 합리적으로 할인받을 수 있는 대상 조건과 다자녀·신혼부부 감면 혜택을 챙기는 실전 요령을 알아본다.

전세 계약을 할 때 집주인에게 세금 체납 증명서를 요구해 본 적이 있거나, 집주인의 비협조적인 태도 때문에 계약 과정에서 갈등을 겪었던 경험이 있다면 어떤 점이 가장 난감했는지 댓글로 편하게 이야기해 보자.

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